조정대상지역 해제 - 해제 지역과 해제로 달라지는 것들

지난 6월 30일 개최되었던 주거정책심의위원회에서 논의된 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안이 발표되었습니다. 해제 지역과 해제로 달라지는 규제들을 가급적이면 쉽고 간단하게 설명해드리겠습니다. 자세한 내용은 첨부파일을 참고 바랍니다.

 

 

조정대상지역 지역 개요

우리나라에서는 부동산 가격이 너무 상승하여, 일반적으로 주택을 구입하는 데에 어려움이 있을 것으로 예상이 되는 지역을 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 구분하여 주택 가격이 상승하지 못하도록 각종 규제를 적용하고 있습니다. 예를 들어 주택 가격 상승률이 물가상승률에 비해 너무 높거나, 주택 청약 경쟁률이 너무 높은 지역 등에 해당이 됩니다. 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역이 되면 각 지정에 따라서, 여러 가지 규제를 하게 됩니다. 

 

대표적인 규제를 살펴보면, LTV 60% 적용, DTI 50% 적용, 다주택 양도소득세 중과, 1순위 청약 자격 강화, 분양권 전매 50% 세율 등을 적용하는데, 쉽게 얘기하면 주택 가격을 상승시키는 요인들을 차단하겠다는 겁니다. 간단히 살펴보면 주택 구입 시 주택 가격의 60% 까지만 대출이 가능하고, 다른 부채와 주택구입에 사용하는 부채의 비용이 1년 연봉의 50%를 넘지 못하도록 합니다. 또한 주택 담보대출을 통해서 주택을 구매하면 1년 이상 실거주의 의무가 생긴다거나, 자가를 2채 이상 보유한 사람이 조정대상지역에서 주택을 구매하려면 대출비율을 0%로 적용하여, 흔히 말하는 생돈 현금거래가 아니면 불가능하도록 막아두는 등의 규제가 있습니다.

 

이러한 규제를 통해서 다주택자들이 투자를 목적으로 주택을 선점하는 형태를 막아, 실제 거주를 목적으로 주택을 구입하는 사람들이 주택 가격이 너무 오른 가격으로 주택을 구매하거나, 주택을 애초에 구매하지 못하는 상황을 방지하는 것입니다.

 

보통 이러한 조치들은 경기가 침체되거나, 각종 부동산 규제로 인해서 부동산 거래가 줄어들게 되면 조정듭급을 낮춰주거나 해제를 시킵니다. 쉽게 말해 해제를 낮추어주더라도 시장 상황을 고려 했을 때, 주택 가격 하락폭이 확대되고, 금리 상승 등 하향 안정 요인이 증가했다고 판단될 때 논의를 통해 이루어집니다. 단순히 이러한 상황만이 고려되는 것은 아니고, 주택거래가 부족해 정부의 세수가 부족한 경우다, 선거 등 정치적인 이유로다 많이 이루어집니다.

 

투기과열지구 및 조정대상지역 리스트

규제의 강도로 보면 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 순으로 강해지는데, 서울과 경기 주요 지역은 여전히 투기과열지구와 조정대상지역으로 규제를 받는 지역이라는 것은 유지가 됩니다. 수도권의 집값도 대체로 하락세를 이어가는 것은 사실이나 미분양 주택이 많이 없고, 규제완화에 따른 기대감 등 시장 불안 가능성이 여전히 남아있기 때문에 규제지역을 유지하고 시장 상황을 추가적으로 모니터링하기로 했다고 합니다. 다만, 인천 지역은 가격 하락폭이 매우 큰 점을 감안하여 투기과열지구를 우선 해제하였고, 경기 지역은 접경지역 등 외곽 소재 조정대상지역 일부를 해제했습니다.

 

처음 보는 생소한 단어들 때문에 많이 이해가 바로 안 될 수도 있는데, 쉽게 말해 서울, 경기 주요 지역은 여전히 불안한 요소들이 많기 때문에 극히 일부만 규제를 해제하고, 나머지 지역은 완전히 규제를 해제하지 않고, 투기지역과 투기과열지구를 일부 하락 조정은 정도로만 규제를 완하 시켜주고, 다른 광역시, 지방 도시들은 규제를 해제시켜 준다는 말입니다. 간단하게 해제가 된 지역은 아래와 같습니다.

 

• 광역시 : 부산, 대구, 광주, 대전, 울산
• 지방도시 : 청주, 천안, 논산, 공주, 전주, 포항, 창원시
• 수도권 : 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주

 

조정대상지역 해제로 달라지는 규정들

투기과열지구와 조정대상지역으로 완하가 되더라도 여전히 규제는 남아있습니다. 하지만 조정대상지역에서 완전히 해제가 되면 기존 규제들이 모두 해제가 됩니다. 모든 규제지역 지정 효과를 살펴보면 아래 표를 살펴보시면 됩니다.

규제지역별 내용

 

규제 자체가 워낙 강력하고 많기 때문에 정리된 표를 봐도 사실 어질어질합니다. 꼭 알고 당장 크게 영향이 있는 부분들만 세부적으로 한번 살펴보면 일단 대출 한도가 증가합니다. 규제가 해제되면 15억 초과 아파트도 대출이 가능해집니다. 가장 크게 달라지는 점은 다주택자도 보유한 주택수에 상관없이 최대 60%까지 주택담보대출을 실행할 수 있습니다. 기존에는 신규 주택을 매수할 때 기존 주택을 처분하겠다는 계약서를 제출해야 대출이 가능했는데 이제는 이런 서류가 필요가 없습니다. 또한 중도금 대출도 세대당 2건까지 가능해집니다. 단, 조정 지역 해제 이전에 구매하신 분들은 여전히 기존 규제를 적용받습니다.

 

• 15억 초과 아파트 대출 가능
• 주택 담보대출 LTV 완화 : 생애최초 80%, 무주택자 70%, 다주택자 60%
• DTI 60%

 

두 번째는 청약 분양권 조건이 변경됩니다. 조정대상지역일 경우에 유주택자가 아파트 청약을 하려고 하면 여러 가지 제한이 있었습니다. 수도권은 청약통장 가입 1년, 그 외 지역은 가입 6개월 이상이면 청약 1순위 자격이 주어집니다. 또한 세대주 말고 세대원까지도 1순위로 인정을 해줍니다. 추가로 다주택자도 청약이 가능하고 가점 60%, 추첨 40%로 추첨 물량이 훨씬 늘어납니다. 분양권에 프리미엄을 붙여 판매하는 전매제한도 해제가 되고, 분양권 취득 후에 중도금 대출을 승계하는 것도 가능해집니다. 유주택자들의 경우에는 유리해지고, 무주택자의 경우에는 불리해지는 상황이 되었습니다.

 

• 수도권 가입 1년, 그 외 지역 가입 6개월 : 청약 1순위 자격
• 가점 60%, 추첨 40%로 변경
• 전매제한 해제, 중도금 대출 승계 가능
• 유주택자에게 유리해지고, 무주택자에게 분리해 짐

 

그 외에 또 알아야 할 내용은 전체적으로 세금이 완화됩니다. 2년 이상 보유하고 있어야 하던 양도세 중과 관련 규정이 사라지고, 1 주택자도 2년 이상 거주하지 않아도 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 일시적 2 주택자 또한 기존 주택 3년 이내 처분이 됩니다. 취득세도 2 주택자는 1~3%, 3 주택부터 8%의 중과세율이 적용됩니다. 경기도 어려워 세수가 부족한데 세금이 완화되는 게 맞느냐 하는 생각도 할 수 있지만, 결국엔 거래량이 늘어나면 세수가 증가하겠습니다.